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    • 律师姓名:李志明
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    买卖不破租赁暴力收房是否合法

    来源:松江房产律师 发布于:2019/9/17 17:42:13 

    买卖不破租赁暴力收房是否合法?松江房产律师来解答。不合法,如果法院违反法律规定进行暴力执法,可以请求国家赔偿。目前国内对于暴力执法缺乏一个完整系统的认识,对于暴力执法的法律性质也没有一个很明确的界定。

    《中华人民共和国宪法》第41条规定:“中华人民共和国公民对于任何国家机关和国家工作人员,有提出批评和建议的权利;对于任何国家机关和国家工作人员的违法失职行为,有向有关国家机关提出申诉、控告或者检举的权利,但是不得捏造或者歪曲事实进行诬告陷害。

    对于公民的申诉、控告或者检举,有关国家机关必须查清事实,负责处理。任何人不得压制和打击报复。

    由于国家机关和国家工作人员侵犯公民权利而受到损失的人,有依照法律规定取得赔偿的权利。”

    二、买卖不破租赁的例外

    1、动产租赁的限制适用

    从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。

    2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

    最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。

    3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用

    查封本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。

    4、破产财产处理过程中的限制适用

    破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。

    法院本来是国家法律制度的践行者和捍卫者,但是,在执行法院判决的过程中,如果遇到部分民众不执行,不配合的情况下直接采用暴力手段,那法院和黑社会也没有什么区别了。如果当事人拒绝退房,法院也必须要通过合法的途径强制当事人退房。


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